Mietpreisbremse in OWL: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Bielefeld/Düsseldorf. Die Landesregierung hat die Verlängerung der Mieterschutzverordnung beschlossen. Die Regelung wurde außerdem von 18 auf 57 Städte ausgeweitet. Somit gilt sie ab März auch in vier Städten in OWL. Wir beantworten für Sie die wichtigsten Fragen, die Mieter und Vermieter jetzt haben.

In welchen Städten gilt die Mieterschutzverordnung? Die neue Mieterschutzverordnung gilt in 57 Städten in Nordrhein-Westfalen. Vier davon liegen in Ostwestfalen-Lippe. In Bielefeld, Paderborn, Bad Lippspringe und Harsewinkel sollen Mieter ab März stärker geschützt werden.

Wie sehr darf die Miete in den Städten erhöht werden? Die Mietpreisbremse gilt in unterschiedlicher Weise für neu abgeschlossene Mietverträge und Bestandsmieten. Die Miete für neu abgeschlossene Mietverträge darf nur um zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Bei Bestandsmieten dürfen die Mieten bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent angehoben werden.

Gibt es Ausnahmen? Ausnahmen gelten in vier Fällen. So fallen Neubauten aus der Regelung heraus. Auch die Mieten für umfassend renovierte Wohnungen können die vorgegebenen Grenzen überschreiten. Außerdem gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die Vormiete die ortsübliche Vergleichsmiete bereits um mehr als zehn Prozent überstieg und bei kurzfristigen Mietverhältnissen.

Wie hoch ist die ortsübliche Miete? Sowohl Mieter- als auch Vermietervereine verweisen auf den Mietspiegel. &bdquo;Da, wo es qualifizierte Mietspiegel gibt, können sie was bewirken“, sagt Judith Turner, Landesgeschäftsführerin des Deutschen Mieterbundes NRW (DMB). In Bielefeld, Harsewinkel und Paderborn kann der Mietspiegel online eingesehen werden. In Bad Lippspringe und anderen Kommunen, wo es keinen offiziellen Mietspiegel gibt, müssen Mieter und Vermieter rechnen.

Das Gesetz besagt, dass die ortsübliche Miete aus den vereinbarten Mieten für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren errechnet wird. Sozialwohnungen werden aus der Rechnung herausgenommen. Auch andere Erhebungen wie der Grundstücksmarktbericht des Kreises Paderborn aus dem Jahr 2023 können behilflich sein.

Es gibt einen stärkeren Schutz vor Eigenbedarfskündigungen. Wie sieht der aus? Mietern darf erst acht Jahre nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Somit besteht für Mieter Sicherheit, auch wenn die Wohnung, in der sie wohnen, an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Der gesetzliche Regelfall sieht hier nur eine Frist von drei Jahren vor.

Dem Mieterbund geht diese Regelung jedoch nicht weit genug. &bdquo; Nach wie vor fehlt den Kommunen das Recht, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig zu machen“, sagt Hans-Joachim Witzke, erster Vorsitzende des DMB.

An wen können sich Mieter bei Verstößen wenden? &bdquo;Der Mieter ist in der Schuldlast“, sagt Turner. Der Mieter müsse also selbst aktiv werden. &bdquo;Das kann man aber auch im Nachhinein machen, nach der Vertragsunterzeichnung.“ Bei Verstößen müsse der Vermieter die Miete dann entsprechend anpassen und zu viel gezahlte Miete erstatten, erklärt Turner. Vielen Vermietern sei es nicht klar, dass sie die Mietpreisbremse überschritten haben, und sie würden der Forderung auch nachkommen.

Hilfe gibt es bei Mieterschutzvereinen oder beim Mieterbund. Viele Mieterschutzvereine bieten auf ihren Internetseiten auch Tools für ihre Mitglieder an, um den Mietvertrag auf Richtigkeit zu prüfen. In besonders schwerwiegenden Fällen könnte auch ein Anwalt zurate gezogen werden. Turner empfiehlt dies aber erst als zweiten Schritt.

Welche Folgen gibt es für Vermieter? Die Mieterschutzverordnung gilt für private Vermieter mit einer Mietwohnung genauso wie für große Wohnungskonzerne. Daniela Niermann, Geschäftsführerin von Haus und Grund Ostwestfalen-Lippe, empfiehlt privaten Vermietern daher, sich an den Mietspiegel zu halten. Sie sieht das Problem für Vermieter vor allem darin, dass es eine weitere Regelung gibt, an die sie sich zu halten haben.

Auswirkungen für den Wert der Immobilie konnten in den Städten, in denen die Mietpreisbremse bereits gilt, nicht festgestellt werden. &bdquo;Da war das Gebäudeenergiegesetz schon eher ein Problem“, sagt Niermann.

Wie lange gilt die Verordnung? Die neue Landesverordnung ist auf fünf Jahre befristet. Somit gilt sie in der aktuellen Fassung bis zum 28. Februar 2030. Es könnte jedoch schon vorher ein Ende der Mietpreisbremse geben. Die derzeit geltende Gesetzesgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch läuft am 31. Dezember 2025 aus. Bundesjustizminister Volker Wissing hatte im Dezember 2024 bereits eine Verlängerung bis 2030 vorgeschlagen. Doch durch die anstehenden Neuwahlen wird die Zukunft der Mietpreisbremse auch von der kommenden Regierung abhängen.

Seit 2020 gilt die Mietpreisbremse schon in 18 Städten. Hat sie etwas bewirkt? Niermann sieht die Mietpreisbremse nicht als wirksames Mittel. Neue Wohnungen zu bauen, werde dadurch unattraktiver. &bdquo;Aber ohne Neubau werden wir das Problem nicht in den Griff bekommen.“ Außerdem komme die Regelung ohnehin selten zur Anwendung. Viele private Vermieter würden sich schon an den Mietspiegel halten.

Aus Sicht des Mieterbundes ist die Regelung hingegen schon wirksam. Insbesondere in Städten mit qualifiziertem Mietspiegel. Der DMB plädiert daher für die Aufnahme von weiteren Kommunen in die Verordnung. &bdquo;Da in der Baulandmobilisierungsverordnung von 2023 immerhin 95 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt identifiziert wurden, bleibt die neue Gebietskulisse hinter unseren Erwartungen zurück“, sagt DMB-Präsident Witzke.

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