Braucht es das? Wie der Verwaltungsbeirat einer WEG nützt

Was macht eigentlich ein Verwaltungsbeirat in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? Nicht nur frisch gebackene Käufer einer Eigentumswohnung stellen sich diese Frage.

Generell gibt es unter WEG-Mitgliedern recht unterschiedliche Vorstellungen davon. Er sei Erfüllungsgehilfe des Verwalters, sagen die einen. Im Gegenteil: Er müsse sich für die Belange der Eigentümer einsetzen, so die andere Position. Dem Wohnungseigentumsgesetz nach liegt die Wahrheit dazwischen.

Auf welcher Seite steht der Verwaltungsbeirat? «Der Verwaltungsbeirat steht weder vollständig auf der Seite des Verwalters, noch auf der Seite einzelner Eigentümer der WEG», stellt Michael Nack, Rechtsreferent beim Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum, klar. Er ist neben der Eigentümerversammlung und dem Verwalter ein eigenständiges drittes Organ der Eigentümergesellschaft. Er fungiert gewissermaßen als Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwalter.

Zu seinen weitreichendsten Befugnissen gehört, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und sein Stellvertreter auch dann eine Eigentümerversammlung einberufen dürfen, wenn der Verwalter sich weigert. Das ist wichtig, wenn es Streit mit dem Verwalter gibt, zum Beispiel weil Regressforderungen geltend gemacht werden müssen.

«Tatsächliche Eingriffsbefugnisse hat der Beirat aber nicht», so Michael Nack. Es sei denn, dem Beirat werde durch Beschluss gemäß Wohneigentumsgesetz ein Veto-Recht bei Maßnahmen des Verwalters ohne Beschluss eingeräumt.

Welche Aufgaben hat er? Der Verwaltungsbeirat soll den Verwalter unterstützen und überwachen. Einmal im Jahr prüft er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung der WEG und gibt dazu eine Stellungnahme ab. «Er ist ein Kontrollorgan, aber nicht befugt, Aufgaben des Verwalters zu übernehmen», sagt Sylvia Pruß vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Beirat jedoch per Beschluss bevollmächtigen, in Zusammenarbeit mit dem Verwalter über bestimmte Maßnahmen Entscheidungen zu treffen. Wenn das der Fall ist, kann der Verwalter erst nach Einholung der Meinung des Beirates Aufträge auslösen oder bestätigen. Tragen Eigentümer Wünsche oder Probleme an den Beirat heran, reicht dieser sie an den Verwalter weiter.

«Innerhalb der Gemeinschaft soll der Beirat Ansprechpartner für die Mitglieder sein, zwischen ihnen vermitteln und auf Missstände hinweisen», sagt Michael Nack. Der tatsächliche Einfluss des Beirats hängt von der Durchsetzungsfähigkeit seiner Mitglieder ab. Und die Durchsetzungsfähigkeit wiederum hängt wesentlich von den Kenntnissen der Beiräte ab. Ein Beirat, der sich im Wohneigentumsrecht und in technischen Angelegenheiten, die die WEG betreffen können, fortbildet, kann natürlich selbstbewusster auftreten.

Worum kümmert sich ein Verwaltungsbeirat konkret? «Ein Beispiel aus der Praxis wäre der Wunsch einzelner Eigentümer nach neuen Spielgeräten auf dem Spielplatz im Gemeinschaftseigentum», sagt Sylvia Pruß.

Sie können natürlich selbst beim Verwalter beantragen, diesen Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen, damit darüber abgestimmt wird. Aber es kann sinnvoll sein, sich zunächst an den Verwaltungsbeirat zu wenden. Dieser kann im Vorfeld ausloten, wie groß die Unterstützung der anderen Eigentümer ist und welche Chance besteht, mit dem Antrag durchzukommen.

Braucht jede WEG einen Verwaltungsbeirat? Ein Verwaltungsbeirat ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es kann also jede WEG selbst mit Mehrheitsbeschluss entscheiden, ob sie einen Verwaltungsbeirat will. «Es ist ratsam, einen zu wählen, weil ansonsten keine Kontrollinstanz vorhanden ist», sagt Nack. Zudem komme dem Beiratsvorsitzenden eine besondere Stellung zu - er ist der gesetzliche Vertreter der WEG gegenüber dem Verwalter.

«Kleine WEG haben oft keinen Verwaltungsbeirat. In größeren Gemeinschaften mit Hunderten Eigentümern ist er aber dringend zu empfehlen», sagt Sylvia Pruß.

Wer kann Mitglied des Verwaltungsbeirats werden? Laut Wohnungseigentumsgesetz kann jeder Eigentümer einer WEG Mitglied des Verwaltungsbeirats werden. Grundsätzlich ist die Mitgliedschaft ein unentgeltliches Ehrenamt, das aber oft mit einer Aufwandsentschädigung einhergeht. Spezielle Vorkenntnisse im WEG-Recht sind hilfreich, aber nicht Voraussetzung.

«Die meisten Verwaltungsbeiräte bestehen aus engagierten Mitgliedern, die sich gern um die Belange ihrer Miteigentümer kümmern und sicherstellen wollen, dass mit dem Wohneigentum sorgsam und vernünftig umgegangen wird», sagt Nack.

Haften sie für Fehler? Da es ein Ehrenamt ist, greift das Haftungsprivileg. Demnach müssen Mitglieder des Verwaltungsbeirates nur für vorsätzlich oder grob fahrlässig begangene Fehler einstehen.

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