Preise und Zinsen gesunken: Jetzt Immobilien kaufen – oder lieber warten?

Jahrelang gingen die Preise nach oben, doch mit der Zinswende kam 2022 auch ein Ende des Booms am Immobilienmarkt. Erstmals seit zwölf Jahren sind Immobilien wieder günstiger geworden. Und der Preisverfall geht weiter: Laut jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamts sind die Preise für Wohnimmobilien auch im dritten Quartal des Jahres 2023 gesunken – und zwar um 10,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Das sei der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000, schrieb die Wiesbadener Behörde. Verglichen mit dem zweiten Quartal – also den Monaten April bis Juni – sanken die Kaufpreise für Wohnimmobilien um 1,4 Prozent.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat die Jahre 2022 und 2023 miteinander verglichen und kommt zu dem Schluss, dass 2023 Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen in mehr als 150 deutschen Städten um durchschnittlich zwei Prozent günstiger waren als im Vorjahr. &bdquo;Bis 2022 gab es eine spekulative Preisblase in Deutschland, eine der größten in den letzten 50 Jahren“, sagte Konstantin Kholodilin aus der Abteilung Makroökonomie des DIW. &bdquo;Seitdem fallen die Preise. Die Blase ist geplatzt.“

Finanzierung ist günstiger geworden Hinzu kommt, dass auch die Finanzierung wieder günstiger geworden ist, denn die Zinsen für Immobilienkredite haben ebenfalls nachgegeben. Laut dem Vergleichsportal Check24 sind sie zum Jahresstart auf unter drei Prozent gesunken. Die bestmöglichen Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen lägen demnach bei 2,93 Prozent. Bedenkt man, dass im Zuge der EZB-Zinsschritte zwischenzeitlich eine Vier vorm Komma stand, ist das zwar ein Rückgang. Im Vergleich zur Niedrigzinsphase bis vor wenigen Jahren sind die Finanzierungskosten allerdings weiterhin hoch.

Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) vertritt große Immobilienfinanzierer und beobachtet, dass das Interesse an Immobilienkrediten zuletzt wieder etwas gestiegen ist. Im dritten Quartal 2023 stiegen die Kreditzusagen im Vergleich zum Vorquartal um 15,8 Prozent. Das deute auf eine leichte Stabilisierung des Finanzierungsmarktes hin, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Von der aktuellen Situation können beispielsweise diejenigen profitieren, die viel Eigenkapital mitbringen. Denn je höher das Eigenkapital, desto weniger Kredit muss aufgenommen werden. Unabhängig von der Höhe der Zinsen sollten Interessenten in jedem Fall einen Kassensturz machen: Die Immobilienexperten der Finanzberatung Dr. Klein empfehlen, 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzuplanen.

Mieten sind um drei Prozent gestiegen Schlecht sieht es allerdings für die Mieterinnen und Mieter aus. Laut der DIW-Erhebung sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um drei Prozent gestiegen. Ausschlaggebend seien das hohe Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung sowie der lahmende Wohnungsbau. &bdquo;Hinzu kommt, dass sich viele Haushalte vom Traum eines Eigenheims verabschiedet haben, da die bisherigen Preisrückgänge die gestiegenen Finanzierungskosten nicht kompensieren“, sagt DIW-Ökonom Malte Rieth. &bdquo;Viele sehen sich gezwungen, weiterhin zu mieten, was die Nachfrage nach Mietwohnungen zusätzlich erhöht.“

Wer sich dafür entscheidet, eine Immobilie zu kaufen, dürfte die Preisbewegungen nun also genau beobachten und ein günstiges Zeitfenster abwarten. Eine entscheidende Frage wird sein, wie sich der Leitzins entwickelt. Nach zehn Zinserhöhungen in Folge entschieden sich die Währungshüter im Oktober für eine Atempause, die bis heute anhält. Bei 4,5 Prozent verharrt der Leitzins seitdem. Mittlerweile wird darüber spekuliert, wann es wieder zu einer Senkung kommt.

Wie aber sind die Aussichten für 2024? &bdquo;Man muss in den ersten Monaten sicherlich noch nicht hektisch werden, denn die Zinsen scheinen noch weiteres Rückgangspotenzial zu haben, zumindest deuten das die Kapitalmärkte an“, sagt Tobias Just, Immobilienökonom an der Universität Regensburg. Wichtiger als das stundengenaue Abpassen des optimalen Zeitpunkts, den man nie ganz erreichen könne, ist aus seiner Sicht eine gründliche Prüfung des Kaufobjekts. &bdquo;Hier liegen aktuell die größeren Chancen“, sagt er. &bdquo;Wer erkennt, welches Gebäude durch eine Sanierung Aufwertungspotenzial hat, verdient in der Zukunft mehr als jemand, der versucht im September und nicht schon im Juli zu kaufen.“

Experten sehen Ende des Preisrückgangs in 2024 Aus Sicht des Experten gibt es gute Gründe dafür, dass der Preisrückgang 2024 zu einem Ende kommen dürfte. &bdquo;Erstens gibt es auf der Nutzerseite weiterhin große Nachfrage, es gibt also kein strukturelles Leerstandsproblem“, sagt Just. Zweitens werde zu wenig gebaut – und das werde auch 2024 so bleiben. &bdquo;Drittens, und dies ist der wichtigste Grund, geben die Finanzierungszinsen sein ein paar Wochen nach“, so der Immobilienexperte.

Er rechnet daher mit eher stabilen Preisen im Neubau und geringen Preisrückgängen von fünf bis maximal zehn Prozent bei Bestandsimmobilien. Letztlich komme es aber auch da darauf an, wie gut das Gebäude energetisch auf die Zukunft vorbereitet sei und wo es stehe. &bdquo;Wichtiger als der Durchschnitt bleibt also auch 2024 die konkrete Attraktivität des Gebäudes.“

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