Sind Immobilien in OWL heute überhaupt noch bezahlbar?

Bielefeld. Private Altersvorsorge wird immer wichtiger. Dabei spielt auch selbstgenutztes Wohneigentum eine Rolle. In einer Umfrage der Privaten Bausparkassen gaben 84 Prozent der Befragten an, dass sie dies für die ideale Altersvorsorge halten. Tatsächlich kommt derzeit der Immobilienmarkt in Deutschland wieder in Schwung.

Allerdings steigen trotz Wirtschaftskrise die Immobilienpreise. Sätze wie &bdquo;Ein Haus kann sich doch heute keiner mehr leisten“ und &bdquo;Früher war alles besser“ fallen oft, wenn es darum geht, ob es für die eigenen Eltern einfacher war, ein Haus zu kaufen, als heutzutage. Wie passt das zusammen? Der Versuch einer Erklärung.

Eigenkapital, Baupreise und Zinsen – wie haben sich diese Werte entwickelt? Auf dem Papier hat man heute mehr Geld zur Verfügung als früher, allerdings sind auch die Lebenshaltungskosten gestiegen. Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Bruttomonatsverdienst laut Statistischem Bundesamt bei einem vollzeitbeschäftigten Arbeitnehmer bei 4.701 Euro. Nach der deutschen Wiedervereinigung lag das Gehalt 1991 noch bei 1.832 Mark.

.responsive23-zpdUPK00dIEIlVm6-ttc-linechart-durch-schnittliche-brutto-monats { width: 100%; padding-top: 100%; } @media (max-width: 600px) { .responsive23-zpdUPK00dIEIlVm6-ttc-linechart-durch-schnittliche-brutto-monats { padding-top: 100%; } } @media (max-width: 360px) { .responsive23-zpdUPK00dIEIlVm6-ttc-linechart-durch-schnittliche-brutto-monats { padding-top: 142.86%; } } Allerdings steigen auch die Preise der Häuser – allein im dritten Quartal 2025 um 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Es war nach Angaben des Statistischen Bundesamts der vierte Anstieg in Folge. &bdquo;Unterm Strich sehen wir in OWL aktuell eher seitwärts tendierende Kaufpreise bei anhaltend höheren Baukosten – mit deutlichen Lageunterschieden“, sagt Dennis Will, Pressesprecher der Sparkasse Gütersloh-Rietberg-Versmold. In OWL zählen städtische Lagen und gut angebundene Umlandgemeinden zu den preisintensiveren Segmenten, weiß er. Peripherere Lagen könnten niedrigere Quadratmeterpreise bieten, hätten aber dann eventuell einen höheren Sanierungsbedarf im Bestand.

Die Baukosten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. &bdquo;Gleichzeitig erhöhen neue technische und energetische Standards die Bauqualität und damit die Kosten“, sagt Will. Hinzu kommt das knappe Bauland, was die Grundstückspreise treibt. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und womöglich ein Makler schlagen zusätzlich zu Buche.

Gekauft wird trotzdem. Der Sparkassenverband Westfalen-Lippe berichtet von steigender Nachfrage nach Immobilienkrediten schon im ersten Halbjahr 2025. Die neu zugesagten Wohnungsbaukredite stiegen demnach gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 26,5 Prozent auf 3,3 Milliarden Euro an. &bdquo;Hier dürften sich die in den vergangenen Jahren in der Tendenz gesunkenen Hypothekenkreditzinsen und die Reallohnerhöhungen der Privathaushalte positiv ausgewirkt haben“, so die Vermutung der Sparkasse. &bdquo;Die Menschen setzen in unsicheren Zeiten Zeichen: Sie investieren bewusst in bleibende Werte“, sagt Präsidentin Liane Buchholz. &bdquo;Bei den steigenden Mieten überlegen jetzt viele, ob sich Mieten noch lohnt“, erklärt Kai Wegner, der bei der Volksbank in Ostwestfalen für das Thema Baufinanzierung zuständig ist.

.responsive23-A2wSvFKECvtU6j5Z-bar-vertical-preisindizes-fuer-wohnimmobilien { width: 100%; padding-top: 100%; } @media (max-width: 600px) { .responsive23-A2wSvFKECvtU6j5Z-bar-vertical-preisindizes-fuer-wohnimmobilien { padding-top: 100%; } } @media (max-width: 360px) { .responsive23-A2wSvFKECvtU6j5Z-bar-vertical-preisindizes-fuer-wohnimmobilien { padding-top: 142.86%; } } Diese Kaufnebenkosten sollten durch das Eigenkapital finanziert werden. 20 Prozent vom Kaufpreis sollte man mitbringen, sagt Wegner. Das sei früher wie heute so gewesen. Wegen der steigenden Preise ist dieser Wert also höher als früher. &bdquo;Die Eigenkapitalausstattung ist nicht mehr geworden“, weiß er. Ist das also des Rätsels Lösung?

Denn der Zinssatz für Wohnungsbaukredite ist heute niedriger als vor 30 bis 40 Jahren. Im November 2025 lag er laut Statistischem Bundesamt bei 3,56 Prozent bei einer anfänglichen Zinsbindung über fünf bis zehn Jahre. Dieser Wert erscheint nach dem Tiefststand 2020 bei gut einem Prozent recht hoch. &bdquo;Nach dem starken Zinsanstieg 2022/23 hat sich das Niveau 2024/25 wieder spürbar stabilisiert“, sagt Will. &bdquo;Die Monatsraten liegen im Durchschnitt aber weiterhin über den Jahren 2020/21.“ &bdquo;Historisch gesehen wird es solche Niedrigzinsen nicht wieder geben“, sagt Wegner. Anfang der 1980er- und 1990er-Jahre lagen die Werte bei fast zehn Prozent.

.responsive23-mK6YzexgHxfG0qGb-atlas-bauzinsen-in-deutschland { width: 100%; padding-top: 100%; } @media (max-width: 600px) { .responsive23-mK6YzexgHxfG0qGb-atlas-bauzinsen-in-deutschland { padding-top: 100%; } } @media (max-width: 360px) { .responsive23-mK6YzexgHxfG0qGb-atlas-bauzinsen-in-deutschland { padding-top: 142.86%; } } War es also früher oder ist es heute einfacher, ein Haus zu kaufen? &bdquo;Ein direkter Vergleich ist schwer“, da sind sich alle befragten Experten einig: &bdquo;In den 1980ern waren Zinsen teils zweistellig, Grundstücke und Bauanforderungen aber günstiger“, fasst Dennis Will zusammen. &bdquo;Heute sind Einkommen höher und Finanzierungen planbarer, dafür sind Bauland, Baustandards und Nebenkosten teurer.“

Außerdem hat sich der Trend weg von der Großfamilie hin zu mehr Einpersonenhaushalten entwickelt. Kein Wunder also, dass sich auch die Größe der Häuser damit geändert hat: Früher hat man eher größere Häuser mit etwa 200 Quadratmetern gebaut, führt Wegner aus. &bdquo;Heute denkt man kleiner oder baut vielleicht noch eine Einliegerwohnung zum Beispiel für die Eltern ins Haus.“

Die Finanzierbarkeit hängt früher wie heute von Lage, Eigenkapital, Haushaltsbudget und persönlichen Lebensumständen ab. &bdquo;Beratung ist heute wichtiger geworden“, sagt Kai Wegner. &bdquo;Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollte ein Energieberater die Sanierungskosten einschätzen“, rät er. Für einen ersten Einstieg, um sich selbst zu informieren, hat die Volksbank jetzt die Website www.wohneninostwestfalen.de aufgebaut.

Laut OECD-Erschwinglichkeitsindikator ist der Immobilienkauf heute minimal einfacher als etwa noch in den 1980er-Jahren. 1981 lag der Wert bei über 117, nach einem Peak 2022 mit 145 lag der Wert 2025 wieder bei 116. Für diesen Wert werden die nominalen Immobilienpreise durch das nominale verfügbare Haushaltsnettoeinkommen pro Kopf dividiert.

.responsive23-6yIOBnXEucltbE9J-ttc-linechart-line-chart-with-slider { width: 100%; padding-top: 100%; } @media (max-width: 600px) { .responsive23-6yIOBnXEucltbE9J-ttc-linechart-line-chart-with-slider { padding-top: 100%; } } @media (max-width: 360px) { .responsive23-6yIOBnXEucltbE9J-ttc-linechart-line-chart-with-slider { padding-top: 142.86%; } } &bdquo;Der Index kann ein hilfreicher Anhaltspunkt sein, blendet aber regionale Unterschiede, Nebenkosten, energetische Anforderungen und finanzielle Kriterien wie Tilgung, Laufzeit oder Haushaltsrechnung aus“, sagt dazu Dennis Will. &bdquo;Für die individuelle Tragfähigkeit ist immer eine Haushalts- und Objektanalyse entscheidend – nicht nur der Blick auf Durchschnittswerte.“

Sollte man also jetzt ein Haus kaufen oder lieber warten? Kai Wegner von der Volksbank will da nicht in die Glaskugel gucken, sagt aber: &bdquo;Auch wenn es seitens der Politik Anstrengungen in diese Richtung gibt, wird das Leben vermutlich nicht günstiger.“ Wer ein Haus kaufen will, sollte darum langfristig denken und nicht nur auf den Kaufpreis achten.

Dennis Will fordert politische Entscheidungen, die den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Er spricht sich für eine Entlastung bei Kaufnebenkosten aus, zum Beispiel durch eine Senkung der Grunderwerbsteuer. Außerdem wünscht er sich mehr Bauland und schnellere Genehmigungen für Neubauten sowie gezielte Förderungen, insbesondere für Familien für energetische Sanierungen und den Bestandskauf.

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