Grundsteuerwert: Warum Bielefelder Steuerberater immer Einspruch empfehlen

Bielefeld. In diesen Wochen flattern vielen Immobilienbesitzern nach der Abgabe ihrer Erklärung die Grundsteuerwert-Bescheide auf den Tisch. In dem Papier werden die Eigentümer über den veranschlagten Wert ihres Grundstückes informiert, der vom Jahr 2025 an für die Erhebung der Grundsteuer maßgeblich sein soll. Wie viel Steuern gezahlt werden müssen, ist damit noch nicht geklärt, weil die Hebesätze noch nicht feststehen. Aber durch die Bescheide ist für die spätere Grundsteuer die Basis gelegt, wenn nicht innerhalb von vier Wochen Einspruch eingelegt wird. Genau das allerdings tut die große Bielefelder Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft HLB Stückmann. "Wir haben uns entschieden, gegen alle Bescheide Einsprüche einzulegen", sagt Karin Stückmann-Küchler, Partnerin und Steuerberaterin.

Andere Steuerberater haben sich auf Anfrage skeptisch gezeigt, ob durch einen Einspruch viel zu gewinnen wäre. Denn erwartet wird, dass die Finanzämter dazu neigen, Einsprüche umgehend abzulehnen. Die Bielefelder begründen ihre Widersprüche allerdings nicht "materiell-rechtlich", etwa weil ein Bodenrichtwert als nicht angemessen angesehen würde. HLB Stückmann setzt auf verfassungsrechtliche Bedenken, die vom Fiskus nicht leichthin vom Tisch gewischt werden können.

Im Hintergrund stehe die Beobachtung, dass viele Eigentümer tatsächlich in den Grundsteuererklärungen nicht die richtigen Angaben gemacht haben. "Fehler unterlaufen selbst den Profis in Immobilien-Verwaltungsgesellschaften", weiß Stückmann-Küchler. Zum Beispiel würden bei Wohngebäuden manchmal auch Nebenräume und andere Nutzflächen mit angegeben, obwohl die nicht relevant seien.

Korrekturen sind im Nachhinein nur bedingt möglich Unterschiedlich gingen die verschiedenen Finanzämter etwa mit der Einbeziehung von Nebengrundstücken oder Wegeflächen um, die eigentlich von der Steuer befreit sind. Auch die Einordnung von Flächen als (billiges) Grünland oder (teureres) Außengrundstück könne zu sehr unterschiedlichen Bewertungen führen. Im Nachhinein seien Korrekturen aber nicht ohne Weiteres möglich, warnt die Steuerberaterin – nur wenn gewisse Wertschwellen überschritten würden. Daher empfiehlt Karin Stückmann-Küchler grundsätzlich auch Privatleuten einen Einspruch, um die Sache gründlicher prüfen zu können.

Fehlerquellen gibt es offenbar mehr, als man denken könnte. Das gelte für Wohngebäude, weil vielleicht unbeachtliche Nutzflächen eingepriesen wurden, aber auch für Nicht-Wohnimmobilien, wo ein Gewerbebau etwa in die falsche Gebäudeklasse eingeordnet werden könne. Zum Beispiel, wenn eine Industriehalle als Massivbau klassifiziert wird statt als (steuerlich günstigeres) Gebäude in Skelettbauweise.

Ein möglicher Weg für juristisch Unerfahrene: Ein Einspruch ohne Begründung wird mit der Aufforderung zu einer Begründung beantwortet. Dafür werden dem Eigentümer weitere vier Wochen eingeräumt – ein wenig Zeit wäre damit immerhin gewonnen. Sollte der Steuerberaterverband wie erwartet (voraussichtlich im Januar) eine Klage gegen das Grundsteuer-Bewertungsverfahren erheben, könne jedermann in seinem Einspruch auch genau darauf verweisen.

Eigentümer sollten nicht versuchen, die Sache auszusitzen Zahlreiche Punkte im Grundsteuerwert-Bescheid können für Verdruss sorgen: Zum Beispiel können die tatsächlich erhobenen Mieten durch rechnerische Aufschläge erhöht und an das ortsübliche Mietniveau angepasst werden – dadurch steigt der Ertragswert und somit die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer.

Auch die veranschlagten Bodenrichtwerte können für unangenehme Überraschungen sorgen, wenn Erlöse von Immobilienverkäufen aus der Nachbarschaft verallgemeinert werden, ohne dass besondere Umstände berücksichtigt werden. "Es gibt auch Fälle, in denen baurechtliche Beschränkungen nicht berücksichtigt werden, zum Beispiel, wenn ein Grundstück im Landschaftsschutzgebiet liegt", weiß HLB-Grundsteuer-Experte Robert Schröder. Im Zweifelsfall müssten Eigentümer auf dem Klageweg versuchen, ihre Argumente durchzusetzen. Immerhin werden in der Berechnung standardmäßig Abschläge auf die Bodenrichtwerte übergroßer Grundstücke berücksichtigt, "da gibt es einschlägige Regeln", so Schröder.

Zahlreiche Grundsteuererklärungen sind noch gar nicht auf dem Weg – erstens läuft die Frist dafür noch bis Ende Januar. Zweitens ist vielen Eigentümern offenbar nicht klar, dass sie zur Abgabe einer solchen Erklärung verpflichtet sind, weil sie nicht persönlich angeschrieben worden sind. "Das gilt zum Beispiel für Eigentümer unbebauter Grundstücke oder gemischt genutzter Grundstücke", so Stückmann-Küchler. Doch auch sie müssten die Erklärung abgeben, und eine entsprechende Aufforderung könne im schlimmsten Fall mit der Zahlung eines Ordnungsgeldes verknüpft sein.

Grundsteuerwert-Bescheid gilt nicht für alle Zeiten Die Steuerexpertin warnt daher davor, die Sache auszusitzen und es auf einen Schätzungsbescheid anzulegen (mit dem die Behörde den Immobilienwert ohne zusätzliche Informationen selbst taxiert). Möglicherweise könne der Eigentümer sich die Arbeit der Steuererklärung damit sparen, aber neben einem Ordnungsgeld riskiert er auch eine missliebige Bewertung, die höher und mithin teurer ausfällt, als nötig.

Kleiner Trost am Ende: Ein Grundsteuerwert-Bescheid gilt nicht für alle Zeiten, sondern nach versäumtem Einspruch (und dem Verzicht auf eine spätere Klage) zunächst nur für 2025. Danach können gemäß den geltenden Bewertungs- und Änderungsvorschriften wieder Änderungen beantragt werden, wenn die Korrekturen ein Mindestmaß erreichen.

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