Wer eine Wohnung sucht, hört ihn schon mal, den Satz: «Hast du es denn schon mal bei einer Genossenschaft versucht?» Hat man womöglich längst, doch die Wartelisten sind oft lang. Was also macht den Reiz aus am Wohnen in der Genossenschaft?
Fragt man Wikipedia, hat eine Wohnungsbaugenossenschaft das übergeordnete Ziel, ihre Mitglieder mit kostengünstigen Wohnungen zu versorgen. Klingt gut. Funktionieren soll das dann etwa, indem die Genossenschaftsmitglieder - anders als viele konventionelle Vermieter - ihre Immobilien nicht gewinnorientiert vermarkten. «Es gibt keine oder nur sehr geringe Gewinnausschüttungen an die Mitglieder», sagt Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins. «Der Gewinn wird vielmehr in den Bestand oder den Neubau investiert.»
Kostenintensive Sanierungsmaßnahmen stehen eher selten auf dem Plan. Und da sich die Genossenschaft allein durch ihre Mitglieder finanziert, entstehen keine Kapitalinteressen von externen Kapitalgebern, sprich: Es müssen keine erhöhten Zinssätze bezahlt werden.
Viele Genossenschaften verpflichten sich dann auch zu einer sozialverträglichen Vermietung, fordern also tatsächlich moderate Mieten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ebenfalls nicht möglich. «Außerdem haben die Mitglieder Mitbestimmungsrechte», sagt Wibke Werner. Wer genossenschaftlich wohnt, erhält etwa ein lebenslanges Wohnrecht und darf bei genossenschaftlichen Entscheidungsfindungen mitwirken.
Geduld mitbringen
«Die Idee von Genossenschaften ist es, gemeinsam etwas zu ermöglichen, das man alleine nicht schafft», sagt Bernhard Faller vom Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung (vhw). In Wohnungsbaugenossenschaften tun sich demnach Menschen zusammen, die «mit dem Angebot auf dem Markt nicht zufrieden sind und sich gemeinschaftlich selbst mit Wohnraum versorgen wollen.»
Doch es gibt sie natürlich trotzdem, die Nachteile. Für Wohnungssuchende ist vor allem einer davon relevant: die schon erwähnte hohe Nachfrage. Die Wartelisten seien meistens lang, und viele Genossenschaften nehmen gar keine Mitglieder mehr auf, sagt Wibke Werner. Schnell können Jahre vergehen, bis man Mitglied werden oder eine Wohnung beziehen kann.
Und die Genossenschaften halten sich mit Neubauten oft zurück. «Da werden vielfach falsche Erwartungen an sie gerichtet. Sie sind primär ihren Bestandsmitgliedern verpflichtet. Und Wachstum ist nicht immer im Interesse der Altmitglieder», sagt Bernhard Faller.
Satzung gründlich lesen
Geduldig muss unter Umständen dann auch sein, wer sich entscheidet, die Genossenschaft wieder zu verlassen. Denn man bekommt seine Anteile zwar zurück, muss aber oft lange darauf warten. Aufgrund von langen Kündigungsfristen können, so beschrieben es die Verbraucherzentralen 2023, oft Monate oder sogar Jahre vergehen.
Nicht zu vernachlässigen sind - je nach Genossenschaft - auch die finanziellen Risiken. Gerät die Genossenschaft in die Insolvenz, werden die Mitglieder zu Schuldnern. Alle bis dahin eingezahlten Genossenschaftsanteile können laut den Verbraucherschützern dann verloren sein. Und wie so oft im Leben kann man auch unter Wohnungsbaugenossenschaften schwarze Schafe finden. Um diese von den seriösen Anbietern zu unterscheiden, empfiehlt Wibke Werner einen Blick in die jeweilige Satzung zu werfen - und die dort festgehaltenen Grundsätze zu prüfen. Auch eine Verbandsmitgliedschaft auf Landesebene, etwa im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmer, könne ein Hinweis auf Seriosität sein.
Die Verbraucherzentralen raten zur Vorsicht bei verdächtig hohen Renditen oder fragwürdigen Vertriebsstrategien wie Call-Center-Anrufe. Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder sollte in einem sinnvollen Verhältnis zur Anzahl der Wohnungen stehen. Auch ein Blick in den Jahresabschluss mache Sinn: Hieraus muss klar hervorgehen, wofür die Mitgliedsbeiträge verwendet wurden.
Neugründung - eine Option?
Aber wie geht man denn nun überhaupt vor, wenn man Interesse am Wohnen in der Genossenschaft hat? Zunächst sollte man sich mit der betreffenden Genossenschaft in Verbindung setzen und erfragen, ob noch Mitglieder aufgenommen werden, sagt Wibke Werner. Ist das der Fall, könne man Genossenschaftsanteile erwerben und sich als Mitglied auf Wartelisten für eine Wohnung setzen lassen.
Wie hoch die Kosten für die Anteile sind, das ist ihr zufolge unterschiedlich. «Das legt jede Genossenschaft selbst fest. Ein Anteil kann zwischen 90 und 1.500 Euro liegen.» Und wie viele Anteile fällig werden, das hängt Werner zufolge meist von der Größe der Wohnung ab.
Bestrebungen, selbst eine Genossenschaft gründen zu wollen, sieht Bernhard Faller vom Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung (vhw) derzeit übrigens kritisch: «Bei den hohen Baukosten tun sich junge Genossenschaften gerade irrsinnig schwer, das entsprechende Eigenkapital zu mobilisieren.»
