Wenn Nachbarwohnungen die Miete steigen lassen

Köln/Berlin - Wie viel Miete zahlen Menschen für ähnliche Wohnungen in derselben Stadt? Die ortsübliche Vergleichsmiete interessiert Mieter und Vermieter nicht nur aus Neugierde. Sie bestimmt auch die Grenze, bis zu der die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis steigen darf, wenn nicht zum Beispiel modernisiert wird. Wichtige Fragen und Antworten dazu: Darf die Miete immer bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen? Vermieter müssen Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete schriftlich ankündigen und begründen. Stimmt die Argumentation, ist also zum Beispiel die angegebene Vergleichsmiete richtig, können Mieter nicht ablehnen. Trotzdem haben sie Zeit zur Prüfung: «Einer Mieterhöhung müssen sie erst nach zwei vollen Monaten plus dem Monat zustimmen, in dem sie das Schreiben von ihrem Vermieter erhalten haben», erklärt Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln. Liegt die aktuelle Miete weit unter der Vergleichsmiete, darf der Vermieter sie nicht auf einen Schlag bis zu dieser Grenze erhöhen. «Innerhalb von drei Jahren darf die Miete im Bestand nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In einigen Bundesländern liegt diese Kappungsgrenze bei 15 Prozent in drei Jahren», erläutert Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt? Das ist ein komplizierter Vorgang, bei dem mitunter Tausende Daten erhoben werden. Wichtig ist, dass eine Mietwohnung mit Wohnungen verglichen wird, die ähnliche Größen und Ausstattungsmerkmale haben. Auch das Alter und der energetische Zustand müssen passen. «Kriterien sind nach Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches Art und Größe des Wohnraums, die Ausstattung, zum Beispiel Sammelheizung, Bad und Parkettboden, die Beschaffenheit, zum Beispiel der Instandhaltungszustand und die Lage der Wohnung zum Beispiel in der Innenstadt oder im Außenbereich», erklärt Depel. «In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen sowohl Neuvertragsmieten als auch die geänderten Bestandsmieten der letzten vier Jahre ein», ergänzt Helena Klinger. Nach dem Willen der Bundesregierung sollen künftig die Mieten aus sechs statt bislang vier Jahren einfließen. Wie können Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angeben? «In vielen Städten und Gemeinden dienen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete», sagt Klinger. Mietspiegel werden von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erstellt, oft gemeinsam mit Interessenverbänden wie Mieter- und Eigentümervereinen. Der Vermieter kann beispielsweise aber auch drei Vergleichswohnungen zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen. «Auch Mietdatenbanken dürfen theoretisch genutzt werden, aus Datenschutzgründen existieren aber keine», so Klinger. Alternativ kann auch ein Sachverständiger ein Gutachten erstellen. Was können Mieter bei Zweifeln tun? «Oft werden die Mieten falsch eingeordnet, weil etwa statt einer mittleren Lage von einer guten Lage ausgegangen wurde», beobachtet Depel. «Oder die Ausstattung wird besser eingeschätzt, als sie wirklich ist. Mieter, die die Vergleichsmiete anzweifeln, sollten ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern», so der Sprecher des Mietervereins Köln. Bis zum Ablauf der Überlegungsfrist sollten sie dann die richtige Höhe der Vergleichsmiete herausfinden.

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